Investimento imobiliário


Vou relatar um dos últimos investimentos imobiliários que fiz, com rendimento de mais de 8% ao mês durante 24 meses seguidos. São 200% em dois anos. Vou mostrar alguns detalhes sobre como consegui entrar neste investimento e como qualquer um poderia estar no meu lugar, com pouco mais de R$ 1.000,00 mensais, mas principalmente vou mostrar os riscos deste investimento e como um lucro maior implica normalmente em uma liquidez muito menor.
O investimento é a compra de um imóvel na planta, para posteriormente vender com lucro quando o prédio estiver pronto. Quantos leitores já não pensaram em fazer isso? Quantos já fizeram e já lucraram e quantos já fizeram e quebraram a cara? Pessoalmente conheço vários nas duas situações.

Vamos aos detalhes:
o Apartamento de 2 dormitórios, R$ 135.000 na planta
o Venda em 24 meses, pronto, por R$ 185.000
E aí já aparecem as primeiras dúvidas: R$ 50.000 de lucro em dois anos, para um investimento de R$ 135.000 é menos de 40% de lucro em dois anos, menos de 20% ao ano, menos de 1,7% ao mês. Dá para notar que é um ótimo rendimento, mas bem menor do que eu escrevi ali em cima. Há mais detalhes…
o Pagamento de R$ 25.000 no total ao longo dos 24 meses, ficando o restante para o financiamento na entrega
E assim, com o pagamento de apenas R$ 25.000 até a entrega e um lucro de R$ 50.000 na venda, temos nosso lucro de 200% em dois anos. Já escuto a pergunta: “Como consigo fazer isto?”
É simples, basta negociar com a construtora. Praticamente em todo prédio à venda na planta, há como negociar pagamentos onde até as chaves não tenhamos que pagar mais do que 30% do valor total do imóvel, deixando o restante para o financiamento que o comprador final fará.
Como melhorar o investimento
Eu só compro a melhor unidade da melhor torre, ou as melhores unidades das melhores torres:
melhor posição solar
último andar
banheiro com ventilação natural
compra no pré-lançamento ou antes, se possível
Essa última questão é interessante. Como investi junto com alguns amigos e compramos 10 apartamentos simultaneamente, conseguimos adquirir os mesmos antes do pré-lançamento, em uma tabela exclusiva para investidores. Um bom caso onde a força do grupo faz a diferença. Ganhamos 5% extras com isso.
Ah, sim, os riscos!
É fácil falar de um investimento e tudo parecer fácil. Nós buscamos o lucro, se uns conseguem, por que não nós? Esquecemos que a situação de uns é diferente da situação de outros: o que é risco para nós pode não ser para os outros.
Imagine a seguinte situação: muitos imóveis ficaram prontos ao mesmo tempo que este em que investimos, vários semelhantes, mas com valores mais em conta, seja porque possuem menos área comum, seja porque usam materiais mais simples. A questão é que, na hora da venda, temos outras unidades mais baratas concorrendo com a nossa. Se nosso lucro é alto como o que descrevi acima, provavelmente seja tranquilo baixar um pouco o valor que pedimos, baixar nosso lucro e vender por um pouco menos.
Mas e se isso não for possível? Se nosso lucro não era tão grande, se a situação fosse um lucro bom, de 20% ao ano, e de repente temos essa nova configuração de mercado? Se correr o bicho pega, se ficar o bicho come.
Se vendermos por menos, talvez não consigamos nem o rendimento que um fundo de renda fixa nos teria dado. Se não vendermos, teremos que assumir o financiamento do restante para vender depois, tentando lucrar mais. Mas como lucrar mais pagando os juros do financiamento?
E a situação mais crítica: como assumir o financiamento se não tivermos cacife para isso? Aí, sim, teremos que torrar o apartamento antes de chegar a hora do financiamento, sob o risco de nos tornarmos devedores e pagar multas, correr o risco de perder o imóvel e todas as coisas ruins que acontecem com quem investe sem avaliar os riscos de onde está se metendo.
Caro leitor, quer receber de 2,9% a 4% ao mês? Não peça para alguém lhe indicar uma aplicação. Estude, entenda o funcionamento do mercado, leia livros e revistas sobre o assunto, devore tudo que é material possível, faça simulações e depois decida por conta própria. Só você pode cuidar bem do seu próprio dinheiro. Só você pode avaliar os riscos que está disposto a correr.

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