Qual é o nosso futuro?Setor imobiliário do Brasil a caminho da crise?


Assisti um vídeo muito interessante a respeito do mercado imobiliário na Espanha, um verdadeiro filme de terror para quem vive e depende deste negócio para sobreviver.
Veja o Vídeo:

Resolvi pesquisar um pouco mais sobre a opinião de alguns especialistas e encontrei uma matéria muito interessante, veja abaixo:
Em dia cheio na temporada de resultados corporativos no Brasil, diversas construtoras divulgaram os relatórios do primeiro trimestre de 2011.
A Rossi Residencial (RSID3) registrou lucros líquidos de R$ 78 milhões, alta de 27% na comparação anual.

A Brookfield (BISA3) lucrou R$ 65,8 milhões no primeiro trimestre de 2011, 16% maiores do que no mesmo período do ano passado.

A PDG Realty (PDGR3) obteve lucros líquidos de R$ 228,8 milhões nos três primeiros meses deste ano, alta de 35% em relação a 2010.

A Cyrela (CYRE3) decepcionou, apresentando lucros líquidos de R$ 74 milhões, queda de mais de 50% em relação a um antes.

Os analistas estão animados com o setor de construção civil, com a continuação da demanda por imóveis novos.

O setor de construção civil tem sido destaque na Bolsa nesta semana, registrando as maiores valorização dentre as empresas que compõem o índice
Setor imobiliário do Brasil a caminho da crise?
O Brasil vive atualmente um boom imobiliário sem precedentes, e embora o sistema financeiro local pareça operar em condições sadias e estáveis, a preocupação dos analistas internacionais é cada vez maior devido às semelhanças com o cenário que deflagrou a crise do subprime nos EUA em 2008.

Um dos primeiros a dar o sinal de alarme foi Paul Marshall, diretor de informações da Marshall Wace, fundo de hedge de Londres e um dos mais importantes da Europa. Em fevereiro passado, no Financial Times, Marshall chamou a atenção para o elevado custo financeiro da dívida dos brasileiros, “que pagam taxas de juros reais entre 20% e 25% pelo crédito imobiliário”. Ele disse também que é preocupante a possibilidade de que se crie um registro nacional de devedores em atraso no Brasil, uma vez que o sistema de informação da dívida (um tipo de boletim comercial) opera com grandes atrasos.

O fato é que os números impressionam. Roberto Attuch, analista da filial da Barclays Capital em São Paulo, divisão do banco de investimentos Barclays Bank PLC, disse à imprensa local que a dívida do setor de habitação “passou de aproximadamente 25% da renda dos brasileiros, em junho de 2006, para quase 40% em novembro último”.

Isso implica um aumento de quase 15% em apenas quatro anos, disse o analista, uma elevação que coincide com o segundo mandato do ex-presidente Lula, em cujo governo foi criado um programa de moradia de grande impacto, “Minha casa, minha vida”. O programa, criado em 2009, financiou naquele mesmo ano um milhão de casas.

De acordo com dados oficiais da Caixa Econômica Federal, instituição pública que responde por 70% do crédito imobiliário concedido no país, foram liberados aproximadamente US$ 5,4 bilhões para a compra de casas ou apartamentos no primeiro trimestre de 2010, isto é, o dobro do valor liberado no mesmo período de 2009.

Embora o governo tenha tido um papel de destaque nesse boom imobiliário, o setor privado também não ficou para trás. De acordo com dados da Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e de Poupança (Abecip), o número de casas financiadas com recursos de seus associados (Banco Itaú, Santander, Bradesco, Safra, Citibank e Banco do Brasil, entre outros), superou as 400.000 moradias no final de 2010 num total de US$ 26,9 bilhões em investimentos.

Diante das cifras milionárias que circulam pelo mercado imobiliário, Armínio Fraga, ex-presidente do Banco Central e atual presidente da Bovespa, Bolsa de Valores de São Paulo, veio a público faz alguns dias com um alerta sobre o ritmo vertiginoso de crescimento do crédito: “Gostaria muito de conhecer a qualidade da carteira de créditos. Se ainda estivesse no Banco Central, mandaria todas as minhas tropas fiscalizar esse mercado”, disse ele à imprensa local.

Marshall foi ainda mais longe e concluiu em seu artigo no Financial Times que se o Brasil não chegar a uma situação de equilíbrio entre o volume de poupança e de investimentos para reduzir o excesso de crédito, “o país pode estar seguindo na direção de um colapso do tipo subprime”.

Felipe Monteiro, professor de administração da Wharton, ressalta que o sistema financeiro brasileiro está muito longe de se tornar inadimplente e desencadear uma crise de subprime como a que se viu nos EUA, uma vez que a “penetração do crédito imobiliário entre a população ainda é pequena, já que o Brasil é um país de mais de 200 milhões de habitantes”. Nem todos estão comprando casa própria com crédito, explica, e embora o crédito tenha crescido de forma considerável, o volume atual de brasileiros com contrato de hipoteca é muito baixo, “diferentemente do que se passou no mercado americano, onde a maior parte dos proprietários de imóveis tinha hipoteca”.

A penetração do crédito ainda é baixa

Fernando Nogueira da Costa, professor de economia da Universidade Estadual de Campinas (Unicamp) e ex-vice-presidente de finanças e mercado de capitais da Caixa Econômica Federal, concorda plenamente com Monteiro e diz que “o crédito imobiliário será de 14% do PIB em 2011, de acordo com dados da Abecip”, o que, em sua opinião, é um sinal claro de que a penetração do crédito continua baixa. “Há países em que a relação crédito habitacional/PIB é de 60%, como é o caso da Espanha, ao passo que na Holanda essa relação chega a quase 100% do PIB.”

Costa acrescenta que o crescimento explosivo do crédito no mercado americano se deveu a taxas de juros extremamente baixas, “já no Brasil”, disse, “as elevadas taxas de juros dos bancos não permitem que o crédito dispare na mesma intensidade com que disparou dos EUA”.

Miguel de Oliveira, gestor de indicadores de mercado da Serasa Experian, consultoria local que presta assessoria no segmento de crédito e de negócios, disse recentemente ao jornal O Estado de São Paulo que, nos EUA e em outros países desenvolvidos, as taxas de juros do crédito imobiliário são muito mais baixas do que no Brasil, “e isso faz com que as instituições bancárias das nações desenvolvidas procurem rentabilizar suas operações, o que as leva a explorar o mercado subprime. No Brasil, os bancos não precisam disso”.

Outro fator que leva Costa a descartar um provável estouro do subprime na economia brasileira é que o risco sistêmico que deflagrou o colapso financeiro nos EUA praticamente inexiste no Brasil, “já que os bancos brasileiros estão muito mais regulados pela lei’.

Costa diz que “a exigência do Banco Central de destinar 65% dos depósitos em poupança para o crédito imobiliário não permite que as operações imobiliárias sejam alocadas fora do balanço do banco, como tantas vezes ocorreu no mercado americano. A regulação brasileira não permite esse tipo de artifício conhecido como securitização do crédito imobiliário”.

Luís Miguel Santacreu, analista de instituições financeiras da Austin Rating, agência local de classificação de risco, disse há poucos dias ao jornal O Estado de São Paulo que “o Banco Central do Brasil tem se mostrado bastante atento a eventuais distorções do mercado de crédito”, e cita como exemplo as medidas macroeconômicas anunciadas pelo órgão no final de 2010 destinadas a frear a expansão do crédito, especialmente a compra de automóveis.

Aumento real de renda dos brasileiros

Uma das principais causas do boom imobiliário brasileiro, diz Costa, se deve ao fato de que a renda da população teve um aumento real, o que permitiu a entrada de um grande contingente de pessoas à classe média possibilitando-lhes melhores condições financeiras para a aquisição da casa própria acentuando a demanda do segmento, “diferentemente do que ocorreu no mercado americano, onde o número de pessoas era muito pequeno para que suportasse a elevação dos preços dos imóveis”. Em outras palavras, diz ele, o americano médio não tinha como pagar os imóveis que estava comprando.

De acordo com um estudo recente da consultoria MB Associados, empresa brasileira de serviço de análise macroeconômica, o crescimento médio anual da renda real dos brasileiros teve um aumento de 8% no período de 2002-2008, e a expectativa é de expansão nos próximos anos, casa seja mantida a mesma política pelo governo. De igual modo, Sérgio Valle, economista e diretor da MB Associados, disse ao jornal Folha de São Paulo que “nos últimos anos, 26 milhões de brasileiros migraram para a classe média e outros 20 milhões de pessoas deverão fazer o mesmo, graças ao vertiginoso desenvolvimento econômico registrado pelo país”.

Roy Martelanc, professor de economia da Universidade de São Paulo, diz também que a elevação da renda dos brasileiros é o fator que mais diferencia a situação do segmento imobiliário brasileiro do americano, “porque aqui os imóveis são vendidos a pessoas em condições de pagá-los, não há especulação, como houve no mercado americano; pelo contrário, há uma demanda legítima”.

É importante lembrar que em 2007 as pessoas que haviam contratado hipotecas de risco elevado nos EUA (subprime) começaram a deixar de pagar suas dívidas, disse Martelanc em recente entrevista ao jornal Folha de São Paulo. Isso fez com que os instrumentos derivados da dívida e constituídos por esses créditos no mercado financeiro tivessem seu valor reduzido a zero, o que fez com que quase todos os principais bancos do país tivessem prejuízos gigantescos.

Por causa disso, diz Costa, diante de uma demanda por imóveis sufocada durante anos, condições macroeconômicas favoráveis, aumento da renda da população e maior acesso ao crédito, “nada mais natural que a demanda por habitação no país cresça”.

Bolha de preços em processo

Embora Costa tenha se preocupado em dissipar os temores de um possível colapso no mercado brasileiro de imóveis ao chamar a atenção para o fato de que a crise do subprime nos EUA “deve servir de lição para o mercado sobre como não se comportar”, ele reconhece que por trás do boom imobiliário há uma bolha de preços que foi crescendo de forma vertiginosa.

“O preço dos imóveis residenciais, e principalmente de escritórios do segmento deprimeira linha”, diz ele, “dispararam em algumas cidades brasileiras devido ao crescimento da demanda a um ritmo muito mais veloz do que a oferta disponível. Isso se explica pelo fato de que uma construtora demora para levantar um edifício com escritórios de qualidade”. A bolha, adverte Costa, estaria crescendo de forma crítica no Rio de Janeiro.

Citando uma reportagem do Financial Times publicada em fevereiro deste ano, Costa diz que “o preço do metro quadrado do escritório no Rio de Janeiro superou pela primeira vez na história o valor do metro quadrado em Nova York”.

A publicação do Financial Times mencionada pelo professor traz um estudo feito pela Cushman & Wakefield, uma das principais consultorias imobiliárias do mercado americano, segundo o qual “o custo do metro quadrado dos escritórios de primeira linha no Rio de Janeiro chegou a US$ 1.321 em 2010, o que representa um salto de 47% em relação ao valor do metro quadrado registrado no ano anterior, o que faz dele o metro quadrado mais caro de toda a América”. Enquanto isso, o metro quadrado no centro de Nova York ficou em US$ 1.260, informa o estudo.

O estudo mostrou também que o Rio de Janeiro tem o quarto metro quadrado mais caro do mundo no segmento de escritórios de primeira linha. Em primeiro lugar aparece Hong Kong, com US$ 2.644, depois o West End londrino, com US$ 2.563, e Tóquio, com US$ 1.827.

A demanda cada vez maior de escritórios no Rio em comparação com Nova York se deve à acentuada diferença no crescimento econômico do Brasil, diz o relatório da Cushman & Wakefield. “O crescimento na América do Norte tem sido lento; já o Brasil cresceu 7,5% em 2010 e espera-se que cresça em torno de 4,5% em 2011.”

Além disso, é preciso levar em conta também que a importância do Rio de Janeiro como metrópole aumentou nos últimos tempos, diz Costa, principalmente devido às descobertas recentes de petróleo feitas pela Petrobrás, a mais importante companhia petroleira do país, na região do pré-sal em frente à costa litorânea da cidade. “Some-se a isso o fato de que o Rio de Janeiro será a sede da Copa do Mundo de 2014 e palco também, em 2016, das Olimpíadas, o que contribuiu para aumentar exponencialmente o valor dos imóveis.” São várias as empresas multinacionais que hoje estão dispostas a instalar seus escritórios no Rio, disse.

Contudo, não é só o Rio que sendo arrastado pela bolha de preços. São Paulo também está sendo invadida por uma demanda imobiliária voraz que catapultou o valor dos imóveis. De acordo com Fernando Nogueira da Costa, “o metro quadrado em São Paulo teve uma alta de até 81% entre janeiro e outubro de 2010, ante o mesmo período em 2009. Foi o caso dos apartamentos residenciais localizados na região da Bela Vista, no centro da cidade”.

Para o professor, os preços dos imóveis em São Paulo estão em patamares muito elevados. Não obstante, ele descarta a possibilidade de que se produzam futuramente novos aumentos substanciais nos imóveis. “Não me parece que o aumento dos preços hoje seja um sinal de bolha que gere algum tipo de colapso no sistema financeiro e uma eventual queda nos preços dos imóveis”, conclui Costa.

Monteiro, porém, pensa diferente e classifica como “preocupante” o cenário do Rio e de São Paulo, onde a oferta minúscula de imóveis não é capaz de atender à demanda implacável.

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