Nova onda de crescimento imobiliário?


Nova onda de crescimento imobiliário?

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Depois de superada a discussão sobre a possibilidade de bolha, ocorrida no fim de 2011, a pergunta que sobressai neste momento é: Que rumo o mercado imobiliário vai tomar?. Considerando o passado recente, nota-se que desde 2004 registramos uma forte alta no volume total de transações em todo o Brasil. Isso se deveu particularmente a toda a demanda represada ao longo das décadas perdidas de 1980 e 1990. O movimento foi esperado e natural. Os preços, consequentemente, passaram por uma forte recuperação, mas nada dissonante dos juros praticados no mesmo período. Resultado: o mercado passou por um crescimento vigoroso, incrementado pela queda dos juros, refinamento do mercado de financiamento, crescimento da massa salarial e da renda real do brasileiro.

O que mudou agora? No longo prazo, vemos que o ciclo de alta teve seu ponto máximo em 2008, pouco antes da crise internacional. Confrontando com os dados recentes do mercado de Belo Horizonte, vemos que, depois da crise, passamos por um período de clara acomodação caracterizada pela redução das negociações e diminuição do ritmo de alta dos preços de venda e locação. Nesse período, embora os preços não tenham caído, o volume total desceu abaixo das 27 mil transações em 2012 (Gráfico 1). Nesse mesmo ano, as maiores incorporadoras do país reduziram em 40% o volume total de lançamentos e os aluguéis registraram alta mais próxima da inflação (em 2012, os aluguéis residenciais subiram em média 7,82%, contra 5,83% do IPCA/IPEAD).

 (Arte/EM)

O mercado reagiu bem aos efeitos da crise internacional. Os prognósticos de uma “superoferta” esperados em 2012 não se confirmaram. O aumento ocorrido já foi precificado e bem absorvido pelo mercado. O maior beneficiado com isso foi o consumidor. Embora os preços não tenham caído, o aumento da oferta propicia um elenco maior de opções de escolha, ou seja, quem está procurando imóvel para comprar ou alugar pode decidir melhor.

O que chama a atenção neste momento é a primeira reversão do volume total de transações, que é ilustrado no gráfico 1. Depois de sete anos, é a primeira vez que a tendência se inverte no sentido do aumento das negociações. Os dados desse primeiro semestre permitem projetar aumento de 3,5% no total de transações com um incremento de 8,5% no valor total negociado. É um sinal importante que pode significar nova onda de crescimento. A boa notícia é que o estoque em oferta não deve permitir sobressaltos nos preços. Os aluguéis, por exemplo, fecharam o primeiro semestre muito mais próximos da inflação (os aluguéis residenciais variaram 6,25% em 12 meses, contra 5,85% do IPCA/IPEAD).

Nessa possível reversão de ciclo, há que se considerar que o mercado amadureceu. Hoje, as incorporadoras estão mais seletivas e os empreendimentos mais assertivos. Segundo o Secovi-SP, as vendas de imóveis novos, de janeiro a agosto, registraram alta de 45,8% em São Paulo. O volume de projetos aprovados nas principais capitais também aumentou. Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o volume de financiamentos nesses oito meses é 35,6% maior que em igual período do ano passado.

Esses registros tornam-se mais relevantes quando consideramos que o cenário econômico piorou. Ou seja, mesmo com fundamentos ruins e um viés de alta de juros, o mercado está reagindo. O aumento do teto para aquisição do imóvel com saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) também é um grande estímulo. Isso resulta na inclusão de uma grande parte da população que ficava nas bordas do mercado, embora em condições de adquirir o imóvel desejado.

Em síntese, fundamentado pelos dados captados até agosto, é razoável afirmar que o mercado está reagindo com consistência. Se dependesse somente do segmento, a nova onda de crescimento já estaria configurada. O grande desafio do momento é a economia. A deterioração das contas do governo é uma interrogação com poucas respostas. No entanto, em qualquer dos cenários, o mercado imobiliário é uma estratégia importante e eficaz, inclusive para o governo.

*Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI-Secovi)

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