A comissão é devida mesmo se a imobiliária não apresenta as partes


corretagem

 

Eventualmente, imobiliárias e corretores de imóveis autônomos são surpreendidos com a notícia de que estão com a exclusividade de venda de um imóvel e tomam conhecimento de que o imóvel foi negociado direto entre vendedor e comprador sem sua participação. Não raras as vezes, proprietários de imóveis buscam o profissionalismo do ramo imobiliário, para avaliar e consequentemente realizar a venda de seu imóvel, contando com a experiência desses profissionais que, como outros, fazem um trabalho de dedicação mesmo sem a garantia de que haverá venda, e remuneração de seu trabalho.

Primeiro, há que se falar que essa situação de compromisso do vendedor em pagar a comissão de corretagem, mesmo que venha a vender o imóvel sem a participação do corretor de imóveis, deve ser alertada preventivamente pela imobiliária após a assinatura do contrato de opção de venda, e logicamente que ao contratar, o proprietário vendedor assume esse compromisso, mesmo sem o alerta, pois consta no contrato. E logicamente, que ao contratar um trabalho profissional, não há o que contrariar o pagamento da comissão.
Vejamos entendimento contrário: Ementa de jurisprudência: “Apelação Cível. Cobrança. Comissão de Corretagem. Contrato sem Cláusula de Exclusividade. Venda Direta Pelo Proprietário. Ausência de Provas de que o corretor tivesse aproximado as partes ou participado das negociações. Autor que não se desincumbiu do ônus de provar o fato constitutivo do seu Direito. Sentença de improcedência mantida. Recurso conhecido e desprovido. No contrato de corretagem a função primordial do corretor é efetuar a aproximação das partes interessadas em realizar o negócio, intermediando-as. O corretor possui direito a auferir a remuneração correspondente ao seu labor, dês que da sua atividade (intermediação e aproximação) resulte a realização do negócio. Contudo, não tendo o apelante demonstrado que a aproximação das partes se deu em virtude do seu trabalho, indevida é a remuneração pleiteada.”
Apesar de existir sentenças judiciais dizendo que a imobiliária tem direito à percepção de comissão se aproximou as partes, no caso acima, destaca-se que nesse caso, o contrato não tinha exclusividade.
Além disso, é público e notório que a aproximação do vendedor ao comprador pode se dar por meio da placa aposta na fachada do imóvel, ou mesmo, pelo anúncio em sites de busca, ou no próprio site da imobiliária, de formas a dar publicidade, promovendo a venda do referido bem.
A forma tradicional e antiga, de apresentação de comprador e vendedor atualmente é a menos usada nas negociações, haja vista o trânsito de pessoas no local do imóvel e pela Internet. Por outro lado, sabemos que existe sempre um interesse de compra de imóvel por parte de um eventual inquilino, de um vizinho próximo, inclusive de um vizinho confrontante, de um amigo do vendedor, ou até um parente e essas pessoas somente se dão conta da venda do imóvel, pela placa fixada na respectiva fachada colocada pela imobiliária.
Em um caso como esse, é fato que a imobiliária não apresenta as partes e obviamente não participa da conversa, pois, proprietário e comprador podem se conhecer e conversar sem qualquer interferência do corretor de imóveis.
Se o Judiciário entender que uma venda em que o corretor de imóveis com contrato de exclusividade, não participou e que, não fez a apresentação das partes, ele não tenha direito a receber os valores de comissão de corretagem, a sociedade entrará em uma insegurança jurídica profissional.
Senão vejamos: o profissional avaliou o imóvel, foi contratado com exclusividade, apresentou consultoria, tirou dúvidas do proprietário sobre a venda, destinação do imóvel e etc. Incumbiu-se da responsabilidade sobre as chaves do imóvel para demonstrações, investe em publicidade física e virtual, incluindo a fixação de placas na frente do imóvel, quando não realiza outros serviços contratados como alguma manutenção ou coisas do tipo.
O vizinho do imóvel, conhecendo o proprietário vendedor, não perde tempo e por uma questão até de facilidade, faz contato com o vendedor e ambos combinam de fazer uma negociação sem a participação de representante da imobiliária. Ora, isso ocorre todos os dias e como que a imobiliária irá provar que apresentou as partes e que participou da negociação?
Não existem meios, no entanto, o negócio somente ocorreu pela contratação daquela empresa agenciadora de imóveis, pois o anúncio despertou o interesse do comprador, que em conjunto com o vendedor, ardilosamente combinaram por não participar o corretor, e não efetuam o pagamento da comissão sob o argumento de que o corretor não apresentou as partes e igualmente não participou do andamento do negócio.
Dessa forma, tendo a imobiliária firmado com o vendedor, o contrato de opção exclusiva de venda, e ter divulgado minimamente com a colocação de placa de venda na fachada do bem, tem total direito ao recebimento de comissão de corretagem na forma estipulada em contrato. Mesmo com decisões judiciais nesse sentido, ainda, servirem para coibir o descumprimento de contrato por parte de outros.
Para arrematar o assunto, vale dizer que, em nossa opinião jurídica, a comissão é verba alimentar e portanto, segue a sorte das regras da pensão alimentícia, fundamentando o pleito de penhora de proventos do inadimplente! Finalmente, temos que tentar buscar a cada dia, uma ação inovadora de coibir abusos e desrespeito aos contratos!
* Giovani Duarte Oliveira é advogado, atuante em assessoria jurídica preventiva estratégica, escritor, especialista em Processo Civil e Gestão Empresarial Estratégica, especializando em Direito Imobiliário e fundador do escritório Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados – http://www.duarteoliveira.adv.br
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