Lucrar com imóvel na planta exige trabalho


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Lucrar com imóvel na planta exige trabalho

É natural que as pessoas almejem lucro em qualquer transação comercial, sendo comum desejar que o capital trabalhe para elas. Assim, vemos uma rejeição à regra: “o trabalho produz riqueza”, que estimulou a proliferação de investimentos para obter retorno, de preferência rápido e volumoso, sem ter trabalho.

Com a hiperinflação que perdurou dos anos 80 até 1994, a população foi educada a aplicar no antigo overnight, que chegou a pagar juros de 1% ao dia, e depois nos CDBs, fundos de investimentos, VGBL, PGBL, além da Bolsa de Valores, onde o aplicador só vê o resultado final, sem ter que se empenhar para ter lucro. Consolidou-se a cultura de ganhar com o menor esforço, sem nada produzir.

COMPRAR IMÓVEL PRONTO OU NA PLANTA?
Há mais de 60 anos já era comum construtor que lançava empreendimento na planta, recebia dos compradores e depois sumia deixando um “esqueleto”. Essa situação motivou a aprovação da Lei nº 4.591, que estabeleceu regras na incorporação, ou seja, a venda daquilo que não existe ainda. Caso todos fossem honestos, sérios e cumpridores de suas promessas, não seriam necessários contratos, leis, advogados, delegados, juízes e promotores de justiça. Diante da realidade de muitas pessoas não honrarem seus compromissos, a referida lei, desde 1964, estabelece regras que visam aumentar a segurança dos compradores de imóveis na planta.

Lucrar com imóvel na planta exige trabalho

 

O comprador que deseja não ter trabalho e evitar transtornos deve comprar somente unidade pronta. Assim, não terá riscos de metragem errada, apartamento ou garagem que não correspondem com a planta (que a lei proíbe que o construtor altere), acabamentos com problemas, atraso na conclusão da obra ou o construtor sumir ou falir.

Lucrar com imóvel na planta exige trabalho

Agora, se o comprador deseja lucrar mais e aproveitar a valorização que pode ocorrer no andamento do processo de produção, não se admite sua postura desinteressada. Há meio século foi criada a lei justamente para autorizá-lo a fiscalizar a construtora. Mas, parece que todos se esqueceram das 42 mil famílias lesadas pela falência da Encol em 1990, a maior construtora do país. Basta vermos que até hoje a maioria das obras negociadas na planta são ilegais, pois não possuem o registro da incorporação junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Assim, vemos construtora, que vende dezenas de unidades, aproveitar que ninguém registra o contrato de compra e venda no cartório, para obter depois mais recursos no banco e hipotecar todo o terreno e as unidades já negociadas, colocando em risco os compradores que depois não conseguem o documento de propriedade. O atraso e os defeitos na realização da obra poderiam ser evitados se a Comissão de Representantes contratasse um perito engenheiro e um advogado para orientá-la contra os atos irregulares da construtora, mas isso parece coisa de outro mundo, já que nenhum comprador quer trabalhar para o condomínio. Só querem o lucro e o resultado são dezenas de prédios gerando prejuízos ou invés de rentabilidade.

Por: KÊNIO PEREIRA – Jornal O TEMPO

Para evitar futuros transtornos e Lucrar com a sua compra de um imóvel na planta, procure sempre um CORRETOR CREDENCIADO AO CRECI.

Veja aqui algumas dicas que separamos para você Lucrar com sua compra!

O advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário, listou os 11 principais cuidados que você deve ter ao comprar um imóvel na planta:

Lucrar com imóvel na planta precisa saber o quanto pode pagar.

1 Saiba quanto você pode pagar:

Os financiamentos não podem comprometer mais de 30% da sua renda. Assim se você já tiver outro empréstimo oufinanciamento, sua capacidade de pagamento fica reduzida.

Antes mesmo de procurar o imóvel, simule nos bancosquanto você realmente poderia assumir de parcelas por mês e qual limite que o banco libera para financiar. Isso vai evitar que você perca seu tempo com empreendimentos que não cabem no seu bolso.

Lucrar com imóvel na planta exige conhecimento financeiro.

2 Lembre-se de que o imóvel vai ficar mais caro até ficar pronto:

Durante a construção – antes de você assumir o financiamento no banco, portanto – as parcelas pagas à construtora não sofrem a incidência de juros, mas sofrem correção pelo Índice Nacional de Custos da Construção (INCC), o índice de inflação do setor de construção civil.

Portanto, aquele valor inicial indicado no contrato vai aumentar até o imóvel ficar pronto e você passar o financiamento para o banco. Segundo Marcelo Tapai, em alguns casos a propriedade chega a ficar 20% mais cara.

Se a entrega do imóvel atrasar, o imóvel continuará sendo corrigido pelo INCC até que ele fique pronto e você possa começar seu financiamento com o banco. De acordo com Tapai, isso é ilegal, mas essa situação só é revertida mediante ação judicial.

Lucrar com imóvel na planta requer cuidados

3 Cuidado com as propagandas de “parcelas baixas, que cabem no seu bolso”:

Parcelas muito pequenas no decorrer das obras significam que o saldo a financiar quando o imóvel ficar pronto será muito grande. Só que é possível que, quando chegar a época de financiar, o comprador não tenha renda suficiente para conseguir um financiamento.

Lucrar com imóvel na planta exige crédito

4 Verifique se você tem crédito pré-aprovado no banco:

Antes de assinar contrato, faça uma análise de crédito com alguns bancos e verifique se você tem o financiamento pré-aprovado. Segundo Tapai, nem todas as construtoras são criteriosas, tampouco explicam para os clientes que o banco pode negar o financiamento.

Se isso ocorrer, o comprador pode ficar sem o imóvel e ainda perder tudo o que já pagou, pois as construtoras se negam a devolver 100% do valor já pago, diz o advogado.

Segundo ele, no entanto, o comprador pode recuperar pelo menos 80% do valor já pago se entrar na Justiça se tiver de abrir mão da compra por negativa de crédito; já se a obra atrasar e o consumidor quiser desistir da compra, ele pode pleitear a recuperação de 100% dos valores.

Lucrar com imóvel na planta exige um boa parceria

5 Cheque se a construtora é idônea:

Analise o histórico da empresa, reclamações em sites especializados e no Procon e busque no site do Tribunal de Justiça se a empresa está sendo processada.

Procure conversar com donos de imóveis construídos por aquela construtora para saber se a entrega ocorreu no prazo acordado ou se houve algum outro tipo de problema.

Lucrar com imóvel na planta exige trabalho

6 Verifique a documentação do imóvel:

Cheque se a incorporação foi devidamente registrada no cartório de Registro de Imóveis e observe o memorial descritivo do empreendimento. Nele constam informações fundamentais sobre o imóvel e sobre o que será entregue, como metragem, características e materiais.

Lucrar com imóvel na planta exige trabalho

Leia mais sobre os documentos que você deve analisar ao comprar um imóvel.

7 Guarde folhetos de propaganda e rascunhos do corretor:

Esses documentos podem ser provas importantes em caso de processo judicial contra a construtora, caso isso se faça necessário.

Segundo Tapai, há construtoras que chegam a prometer carro e eletrodomésticos no folheto, mas depois não cumprem a promessa. Ou então dizem que o imóvel terá churrasqueira, mas o entregam sem essa facilidade.

Lucrar com imóvel na planta exige trabalho

8 Descubra se há problemas com a Prefeitura:

Procure a Prefeitura para saber se o imóvel pode ser atingido por um projeto de desapropriação para alguma obra pública ou ainda se o terreno está contaminado.

De acordo com o advogado, mesmo que o solo tenha sido tratado, se a contaminação constar na matrícula, isso pode desvalorizar o imóvel caso você queira vendê-lo futuramente.

Lucrar com imóvel na planta exige planejamento

9 Não condicione a entrega do imóvel a algum compromisso:

Não planeje casamento, venda de outro imóvel ou qualquer outro compromisso grande em função da data de previsão de entrega do imóvel.

Pode haver atraso na obra, e as próprias construtoras preveem, em contrato, a possibilidade de atrasar ou adiantar a entrega em até 180 dias.

Acredite: as duas situações podem ocorrer. Em alguns casos, o atraso supera os 180 dias. Embora seja possível conseguir ressarcimento na Justiça, a falta do imóvel na data desejada não pode ser compensada, e você não terá opção senão esperar que ele fique pronto ou desistir da compra.

Veja o que pode ser feito quando a entrega do imóvel atrasa.

Lucrar com imóvel na planta exige conhecimento

10 Cuidado com as cobranças indevidas:

As taxas Sati e de corretagem podem ser consideradas abusivas, diz Marcelo Tapai. A primeira remunera um serviço de análise de documentos oferecido pela construtora, mas não pode ser obrigatória.

Segundo o advogado, analisar documentos faz parte do trabalho da vendedora, e a indicação de um advogado da empresa para assessorar o comprador é um contrassenso, pois há conflito de interesses. A taxa Sati, portanto, só pode ser opcional.

Já a taxa de corretagem não poderia ser cobrada porque quem deve remunerar o corretor é a própria construtora. Para Tapai, se o consumidor foi ao estande de vendas por vontade própria e não escolheu por quem seria atendido, a construtora é que deve remunerar o corretor, uma vez que é a sua contratante.

11 Não compre o imóvel no dia em que for conhecer o projeto:

As empresas devem fornecer cópias dos contratos para leitura antes de eles serem assinados, então o aconselhável é ler atentamente todos os documentos antes de tomar qualquer decisão. Em caso de dúvidas, consulte um advogado/Corretor de sua confiança.

Tapai recomenda ainda que o comprador projete a evolução da dívida com a correção média dos últimos anos.

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