Registro de Imóvel – Pela lei brasileira só é dono de Imóvel quem registra a compra


Registro de imóvel

Registro de Imóvel – Pela lei brasileira só é dono de Imóvel quem registra a compra

Nós brasileiros temos o costume de achar que a compra de imóvel se faz através de um Contrato particular, aquele que as imobiliárias costumam fazer o chamado “Contrato de Gaveta”. Recebe esse nome pois sós as pessoas que fazem parte do contrato sabem da existência dele (não é público).

O “Contrato de Gaveta” é o instrumento particular firmado entre comprador e vendedor, entre o atual e o novo proprietário sem qualquer formalidade exigida pela lei de registros públicos. Por isso mesmo é chamado tecnicamente de “Compromisso de Compra e Venda“. É um compromisso, não uma compra e venda.

A compra e venda de imóvel é regulada pela legislação de forma que só é dono aquele que adquriu o imóvel através de Escritura. A Escritura é o contrato de compra e venda de imóvel feito pelo Cartório. Diferente de um contrato particular que pode ser levado a registro (mas não é escritura), tornando-se público, a escritura de compra e venda já é pública. Nós brasileiros costumamos achar que só a escritura é o suficiente. Mas não é. Quem tem escritura de compra e venda não é dono (tem uma expectativa de ser dono – meio caminho). Para ser dono efetivo e presumidamente inquestionável é necessário Registar essa Escritura no Cartório de Registro de Imóvel. É a exigência da lei de Registros Públicos – Lei 6.015/73.
Cada imóvel tem uma Matrícula. Nós a comparamos com o nosso CPF. O número da Matrícula do Imóvel é a identificação do Imóvel. Pelo número da matrícula é que podemos verificar todos os eventos relacionados ao Imóvel em questão. Todas as compras, penhoras, tudo relacionado à existência do imóvel deve estar na Certidão do Imóvel que é identificada pelo número da Matrícula do Imóvel.
Corre risco de perder o imóvel quem não adquire essa propriedade através de escritura pública e realiza o registro dela. São 2 procedimentos essenciais para se tornar efetivamente e juridicamente dono. Claro que existe um custo (depende do valor venal do imóvel – verifique o IPTU ou o Contrato e entre em contato com o Cartório de Registro de Imóveis ) e não é barato.
Quando se adquire um imóvel se paga o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – Municipal).
Quando se adquire através de Inventário ou por Doação é o ITCMD – Imposto Trasmissão Cusa Mortis e Doação; é Estadual (veja em Santa Catarina) e depende da da lei estadual que estava em vigor na data do falecimento da pessoa que deixou bens.
Nos negócios realizados através de “Contrato de Gaveta” há possibilidade de o vendedor agir de má-fé e vender novamente o imóvel.
Além disso, é possível que o antigo proprietário “suma” quando você quitar o imóvel e aí só através de advogado e um custo muito alto conseguirá fazer a escritura e depois registrá-la.
E não é só isso, caso o antigo proprietário tenha problemas com a justiça e o imóvel seja penhorado, o novo dono corre sérios riscos de ficar sem o bem (se não perder vai gastar muito e dormir pouco), já que perante a lei e a justiça o imóvel continua sendo do antigo dono. Toda penhora é realizada levando em consideração a Matrícula do Imóvel (quando esta existe; e quando não existe, a penhora é realizada na escritura, na pessoa do morador ou proprietário).
Muitas vezes o morador que comprou através de “Contrato de Gaveta” só fica sabendo que perdeu o imóvel no momento do “Reintegração” da Posse ou Despejo (no sentido de retirada do morador), quando o Oficial de Justiça bate à porta. No calor da surpresa o morador “perde a cabeça” e nem sequer consulta um advogado…
Sobre o assunto versam os seguintes documentos:
REsp 860763 (2006/0127383-0 – 01/04/2008
Relator(a): Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS
Julgamento: 05/03/2008
Órgão Julgador: T3 – TERCEIRA TURMA
Publicação: DJ 01.04.2008 p. 1
PROCESSO CIVIL – EMBARGOS DECLARATÓRIOS – VIOLAÇÃO AO ART. 535 do CPC – NÃO-OCORRÊNCIA – AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO – SÚMULAS 282 do STF e 211 doSTJ – EXECUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PENHORA SOBRE BEM DO PRÓPRIO EXEQÜENTE – DETERMINAÇÃO DE NOVA CONSTRIÇÃO – POSSIBILIDADE. – Não há ofensa ao Art. 535 doCPC se, embora rejeitando os embargos de declaração, o acórdão recorrido examinou, motivadamente, todas as questões pertinentes. Mesmo para fins de prequestionamento, o acolhimento de embargos declaratórios pressupõe a existência de vício catalogado no Art. 535 doCPC.

– Falta prequestionamento quando o dispositivo legal supostamente violado não foi discutido na formação do acórdão recorrido.

– Não há nulidade na penhora de bem prometido à venda. A questão é de palavras: a penhora não incide sobre a propriedade, mas os direitos relativos à promessa.

– A circunstância de a exeqüente ser proprietária do bem prometido à venda é irrelevante. A execução resolve-se com a sub-rogação, por efeito de confusão entre os promitentes.

Apesar da matéria ser polêmica, técnica e variável conforme a época, não vale a pena correr o risco. Verifiquem Súmula 621 do STF – que está em desuso;

Contrário a essa Súmula verifique Acórdão (decisão de 2ª Instância) DJ 294-6/2 de 2005.
Por isso, todo cuidado é pouco. Legalize seu imóvel. Vá atrás, pesquise, é importante e não pode ser deixado para depois.
Lembremos que ninguém pode se esquivar das obrigações legais alegando ignorância ou não saber da lei. Presume-se que todos sabem ou deviam saber de suas obrigações e cuidados legais. É o que diz a Lei de Introdução ao Código Civil em seu artigo 3º.
De qualquer modo sempre se deve considerar a possibilidade de invocação do Usucapião (posse mansa e pacífica, sem questionamentos) como defesa da posse do imóvel e eventual registro da propriedade. Os prazos vão de 5 (usucapião urbano de imóveis até 250 m2) a 15 anos, sendo 10 anos o ordinário e 15 anos o extraordinário.
Havendo 2 escrituras lavradas (o que é extremaente raro) em artório, terá apropriedade quem registrar a escritura primeiro, devendo considerar ainda a data das 2 (quem é mais antiga) para verificar a possibilidade de usucapião.
Cuidado, cada caso é um caso e deve ser analisado com profundidade. Muitas vezes um detalhe muda tudo.
Lembrando, não é porque pagou o IPTU que já é dono. Isso não existe.

Exemplos de Cartórios:

 A – Cartório de Protesto de Letras e Títulos;

B – Cartório de Registro Civil;

C – Cartório de Registro de Títulos e Documentos;

D – Cartório de Registro de Imóveis.

E – Cartório de Notas

 

Fonte: CÂMARA & CÂMARA ADVOGADOS

 

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Posted on 21/01/2015, in Artigos, Direito Imobiliário, Papo para corretor. Bookmark the permalink. Deixe um comentário.

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